Vous êtes en couple et souhaitez acheter un bien immobilier ensemble, mais l’un de vous seulement peut contracter un prêt ? Cet article vous explique comment réussir cette opération délicate et quelles sont les précautions à prendre pour sécuriser votre achat.
Comprendre les enjeux de l’achat à deux avec un seul emprunteur
Lorsque deux personnes souhaitent acheter un bien immobilier ensemble, elles sont généralement coemprunteurs du prêt immobilier. Toutefois, il arrive que l’une des deux personnes ne puisse pas ou ne souhaite pas contracter de prêt. Dans ce cas, comment financer l’achat du bien ? Quelles sont les conséquences pour le couple et pour le partage du bien ? Autant de questions auxquelles il convient de répondre avant de se lancer dans cette aventure.
Les différentes solutions pour acheter à deux avec un seul emprunteur
Première solution : la tontine. La tontine ou clause d’accroissement est une convention par laquelle les acheteurs conviennent que le survivant deviendra propriétaire du bien au décès de l’autre. Cette option permet d’éviter les problèmes de succession et garantit une meilleure protection du conjoint survivant. Toutefois, elle présente plusieurs inconvénients : elle est peu flexible (impossible de vendre sa part ou d’en changer la répartition) et peut entraîner des conséquences fiscales (droits de mutation à titre gratuit en cas de décès).
Deuxième solution : l’indivision. L’achat en indivision consiste à acheter un bien à plusieurs, sans créer de société. Chaque indivisaire est propriétaire d’une quote-part du bien, en proportion de sa contribution au financement. Cette solution offre plus de souplesse que la tontine, mais présente également des risques, notamment en cas de désaccord entre les indivisaires ou si l’un d’eux souhaite vendre sa part.
Troisième solution : la société civile immobilière (SCI). La SCI est une société dont le but est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. Elle peut être utilisée pour acheter un bien à deux avec un seul emprunteur, en répartissant les parts sociales de la société entre les deux associés. Cette option permet une grande flexibilité dans l’organisation et la gestion du bien, mais implique des coûts et des formalités supplémentaires (rédaction des statuts, immatriculation).
Les précautions à prendre lors de l’achat à deux avec un seul emprunteur
Avant de vous engager dans l’une des solutions présentées ci-dessus, il est important de prendre certaines précautions afin de sécuriser votre achat et protéger vos intérêts respectifs :
- Rédiger un pacte d’indivision ou une convention d’indivision : ce document précise les règles qui régissent l’achat et la gestion du bien (partage des dépenses, répartition des droits et obligations, modalités de vente, etc.). Il permet d’éviter les conflits et de prévoir les solutions en cas de désaccord.
- Choisir le régime matrimonial adapté : si vous êtes mariés ou souhaitez vous marier, opter pour un régime de séparation de biens peut être une solution intéressante pour éviter que l’emprunteur ne soit tenu responsable des dettes du conjoint non emprunteur.
- Souscrire une assurance décès-invalidité : cette assurance garantit le remboursement du prêt immobilier en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Elle est souvent exigée par les banques et permet de protéger le conjoint survivant.
Les avantages et inconvénients de l’achat à deux avec un seul emprunteur
Acheter à deux avec un seul emprunteur présente plusieurs avantages :
- Une meilleure protection du conjoint survivant : en cas de décès, le bien revient au conjoint survivant sans frais supplémentaires (notamment grâce à la tontine ou à la SCI).
- Une répartition équilibrée des charges : même si seul l’un des deux contracte un prêt, il est possible de prévoir une répartition équitable des charges liées au bien (entretien, travaux, impôts) grâce au pacte d’indivision ou aux statuts de la SCI.
- Un accès facilité au crédit immobilier : si l’un des deux partenaires a un meilleur profil emprunteur (revenus plus élevés, situation professionnelle plus stable), il pourra obtenir de meilleures conditions de financement.
Toutefois, cette solution comporte également des inconvénients :
- Un risque juridique et financier accru : en cas de séparation ou de conflit, le partage du bien peut s’avérer complexe et coûteux. De plus, l’emprunteur est seul responsable du remboursement du prêt, ce qui peut entraîner des difficultés financières en cas d’imprévus (perte d’emploi, maladie).
- Des frais supplémentaires : la rédaction d’un pacte d’indivision ou la création d’une SCI engendrent des coûts (honoraires de notaire, droits d’enregistrement) qui peuvent alourdir le budget global de l’opération.
- Une situation peu adaptée aux couples non mariés : en l’absence de contrat de mariage ou de PACS, les partenaires sont moins protégés en cas de décès ou de séparation.
Acheter à deux avec un seul emprunteur est donc une option envisageable pour les couples souhaitant acquérir un bien immobilier ensemble tout en tenant compte des contraintes personnelles et financières de chacun. Toutefois, cette solution nécessite une réflexion approfondie et la mise en place de précautions afin de sécuriser l’opération et garantir la protection des intérêts de chacun.