Le bail commercial est un contrat de location qui lie le propriétaire d’un local à usage professionnel et son locataire. Il est souvent appelé « bail 3 6 9 » car sa durée initiale est de neuf ans, avec la possibilité pour le locataire de résilier tous les trois ans. Dans ce contexte, quelles sont les obligations du bailleur en matière d’entretien et de réparation du local commercial ? Décryptage.
Les obligations légales du bailleur
Dans le cadre d’un bail commercial, le bailleur a des obligations légales en matière d’entretien et de réparation du local loué. Selon l’article 1719 du Code civil, il doit assurer :
- Le respect des conditions nécessaires au bon usage du local,
- L’exécution des réparations urgentes,
- L’exécution des grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil.
Ces obligations incombent au bailleur, sauf si le contrat stipule expressément que certaines d’entre elles sont à la charge du locataire. Toutefois, le bailleur ne peut pas se décharger totalement de ses responsabilités en matière d’entretien et de réparation.
Répartition des charges entre le bailleur et le locataire
Dans un bail commercial 3 6 9, la répartition des charges et des travaux entre le bailleur et le locataire est souvent source de litiges. En général, les réparations locatives sont à la charge du locataire, tandis que les grosses réparations incombent au bailleur.
Les réparations locatives concernent les travaux d’entretien courant et les menues réparations nécessaires pour maintenir le local en bon état. Elles incluent notamment :
- La maintenance des installations électriques, de plomberie et de chauffage,
- Le remplacement des éléments défectueux ou usés (ampoules, vitres, serrures, etc.),
- Le nettoyage et l’entretien des parties communes.
Les grosses réparations, quant à elles, sont définies par l’article 606 du Code civil comme celles qui concernent :
- Les gros murs et les voûtes,
- Le renouvellement des solives et des poutres,
- L’ensemble des réparations aux toitures,
- Les digues et les murs de soutènement.
Toutefois, il est possible de prévoir une répartition différente dans le contrat de bail commercial. Par exemple, certaines clauses peuvent stipuler que le locataire prend en charge certains travaux qui seraient normalement à la charge du bailleur. Il convient donc d’être vigilant lors de la rédaction du contrat.
Obligations en matière de mise en conformité et d’accessibilité
Le bailleur a également des obligations en matière de mise en conformité du local commercial et d’accessibilité aux personnes handicapées. En effet, les locaux doivent respecter les normes en vigueur pour assurer la sécurité des occupants et faciliter leur accès à tous.
Ainsi, le bailleur doit s’assurer que le local commercial est conforme aux règles d’urbanisme, de construction et aux normes sanitaires. Il doit également veiller à ce que les travaux d’aménagement réalisés par le locataire soient conformes à la réglementation.
En ce qui concerne l’accessibilité, le bailleur doit mettre en œuvre les travaux nécessaires pour rendre le local accessible aux personnes handicapées, conformément à la loi du 11 février 2005. Toutefois, certaines dérogations peuvent être accordées si les travaux sont impossibles ou disproportionnés au regard des contraintes techniques et financières.
Conclusion
En conclusion, dans un bail commercial 3 6 9, le bailleur a des obligations légales en matière d’entretien et de réparation du local loué. Il doit notamment assurer le bon usage du local, effectuer les réparations urgentes et prendre en charge les grosses réparations prévues par l’article 606 du Code civil. La répartition des charges entre le bailleur et le locataire peut toutefois être modifiée par des clauses contractuelles spécifiques. En outre, le bailleur doit veiller à la mise en conformité du local et à son accessibilité aux personnes handicapées.