Investir dans l’immobilier locatif peut être une source de revenus intéressante, mais il est important de bien comprendre la fiscalité qui en découle. Dans cet article, nous vous proposons un tour d’horizon des bases de la fiscalité des revenus locatifs en France.
Les différents types de revenus locatifs
En matière de fiscalité, les revenus locatifs sont classés en deux catégories principales :
- Les revenus fonciers : ils concernent les locations d’habitations vides et non meublées. Ils sont soumis au régime réel ou au régime micro-foncier selon le montant des loyers perçus.
- Les bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ils concernent les locations meublées, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire. Ils sont soumis au régime réel ou au régime micro-BIC selon le montant des recettes annuelles.
Le régime micro-foncier pour les revenus fonciers
Le régime micro-foncier s’applique aux propriétaires dont les loyers perçus ne dépassent pas 15 000 € par an. Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus pour tenir compte des charges et frais liés à la location. Le montant imposable est donc de 70 % des loyers perçus.
Les propriétaires soumis au régime micro-foncier doivent déclarer leurs revenus fonciers sur la déclaration de revenus n° 2042 et n’ont pas à remplir de déclaration spécifique.
Le régime réel pour les revenus fonciers
Si les loyers perçus dépassent 15 000 € par an ou si le propriétaire choisit volontairement ce régime, la fiscalité des revenus locatifs est soumise au régime réel. Cette option permet de déduire l’ensemble des charges et frais réels liés à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) des loyers perçus pour calculer le montant imposable.
Les propriétaires soumis au régime réel doivent remplir une déclaration spécifique (n° 2044) en plus de la déclaration de revenus n° 2042.
Le régime micro-BIC pour les bénéfices industriels et commerciaux
Le régime micro-BIC s’applique aux propriétaires dont les recettes annuelles issues de la location meublée ne dépassent pas 70 000 € (ou 170 000 € pour une location saisonnière classée). Ce régime simplifié permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes pour tenir compte des charges et frais liés à la location. Le montant imposable est donc de 50 % des recettes perçues.
Les propriétaires soumis au régime micro-BIC doivent déclarer leurs revenus sur la déclaration de revenus n° 2042 et n’ont pas à remplir de déclaration spécifique.
Le régime réel pour les bénéfices industriels et commerciaux
Si les recettes annuelles issues de la location meublée dépassent les seuils du régime micro-BIC ou si le propriétaire choisit volontairement ce régime, la fiscalité des revenus locatifs est soumise au régime réel. Cette option permet de déduire l’ensemble des charges et frais réels liés à la location (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) des recettes perçues pour calculer le montant imposable.
Les propriétaires soumis au régime réel doivent remplir une déclaration spécifique (n° 2031) en plus de la déclaration de revenus n° 2042.
Les dispositifs de défiscalisation
Il existe plusieurs dispositifs fiscaux permettant de réduire l’impôt sur le revenu lié aux revenus locatifs. Parmi eux :
- La loi Pinel : elle permet aux investisseurs qui acquièrent un logement neuf destiné à la location de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat du bien, étalée sur 12 ans.
- Le dispositif Censi-Bouvard : il s’adresse aux investisseurs qui achètent un logement meublé dans une résidence pour étudiants, seniors ou personnes handicapées. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien, étalée sur 9 ans.
- Le dispositif Malraux : il concerne les investisseurs qui réalisent des travaux de restauration dans un immeuble situé dans un secteur sauvegardé ou une zone de protection du patrimoine architectural urbain ou paysager (ZPPAUP). Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 30 % des dépenses engagées pour les travaux.
En conclusion, la fiscalité des revenus locatifs est un élément clé à prendre en compte lors de l’investissement immobilier. Bien maîtriser les différents régimes fiscaux et dispositifs de défiscalisation peut permettre d’optimiser la rentabilité et le rendement locatif.