Vous envisagez d’acheter un bien immobilier avec un ou plusieurs partenaires ? L’achat en indivision peut être une solution intéressante pour réaliser cet investissement. Cependant, il est essentiel de bien comprendre les principes et les règles qui régissent l’indivision avant de vous lancer. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet pour vous accompagner dans votre projet d’achat en indivision.
Qu’est-ce que l’achat en indivision ?
L’achat en indivision consiste à acquérir conjointement un bien immobilier avec une ou plusieurs personnes, sans qu’il soit nécessaire de créer une société. Chaque acheteur devient alors indivisaire et détient une quote-part du bien, proportionnelle à sa contribution financière. Les droits et obligations des indivisaires sont régis par le Code civil, notamment les articles 815 à 815-17.
Les avantages de l’achat en indivision
L’achat en indivision présente plusieurs avantages :
- Simplicité : cette formule permet de réaliser un investissement sans passer par la création d’une société, comme c’est le cas pour la Société Civile Immobilière (SCI).
- Flexibilité : les parts détenues par chaque indivisaire peuvent être réparties librement selon les apports financiers de chacun.
- Fiscalité avantageuse : si le bien immobilier est loué, chaque indivisaire déclare sa part de revenus fonciers et peut bénéficier des dispositifs fiscaux en vigueur (comme la loi Pinel, par exemple).
- Transmission facilitée : en cas de décès d’un indivisaire, ses héritiers peuvent bénéficier d’une réduction des droits de succession grâce à la possibilité de partager les parts du défunt.
Les inconvénients de l’achat en indivision
Mais l’achat en indivision comporte également des inconvénients :
- Indécision et blocage : les décisions concernant la gestion du bien doivent être prises à l’unanimité des indivisaires, ce qui peut entraîner des désaccords et des blocages.
- Risque de vente forcée : si un indivisaire souhaite sortir de l’indivision, il peut demander la vente du bien. Les autres indivisaires peuvent alors racheter ses parts ou accepter la vente.
- Solidarité financière : en cas de non-paiement d’un emprunt par un indivisaire, les autres sont solidaires et doivent assumer cette dette.
Comment acheter en indivision ?
Pour acheter en indivision, plusieurs étapes sont nécessaires :
- Trouver le bien immobilier et définir les modalités de financement (apports personnels, emprunts…).
- Rédiger une convention d’indivision, qui précise les droits et obligations de chaque indivisaire, les modalités de gestion du bien et les règles de prise de décision. Cette convention, facultative mais vivement recommandée, doit être établie par un notaire.
- Signer l’acte authentique de vente chez le notaire, en mentionnant la répartition des parts entre les indivisaires.
La gestion du bien en indivision
La gestion du bien acquis en indivision est soumise à certaines règles :
- Les décisions concernant l’administration et la jouissance du bien (travaux d’amélioration, mise en location…) doivent être prises à l’unanimité des indivisaires.
- Les dépenses liées au bien (charges, taxes, travaux…) sont réparties entre les indivisaires proportionnellement à leurs parts.
- Les revenus générés par le bien (loyers…) sont également répartis entre les indivisaires selon leurs parts.
La sortie de l’indivision
Plusieurs cas peuvent mener à une sortie d’indivision :
- Vente du bien : si tous les indivisaires sont d’accord, ils peuvent vendre le bien et se partager le prix de vente selon leurs parts. En cas de désaccord, un indivisaire peut demander la vente judiciaire.
- Rachat des parts : un indivisaire peut céder ses parts à un autre indivisaire ou à un tiers, avec l’accord des autres. En cas de désaccord sur le prix ou sur la personne du cessionnaire, il est possible de saisir le juge.
- Partage : en cas de décès d’un indivisaire, ses héritiers peuvent demander le partage du bien (attribution à l’un d’eux ou vente et répartition des sommes).
Ainsi, l’achat en indivision peut être une solution intéressante pour réaliser un investissement immobilier à plusieurs. Toutefois, il convient de bien peser les avantages et les inconvénients de cette formule et de se faire accompagner par un notaire pour éviter les écueils et sécuriser votre projet.