Le bail réel solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui permet à des ménages modestes d’accéder à la propriété à moindre coût. Comment fonctionne-t-il ? Quelles sont les conditions d’éligibilité ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet pour mieux comprendre ce mécanisme en plein essor.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif juridique créé par la loi ALUR en 2014. Il consiste en la dissociation entre la propriété du foncier et celle des constructions qui y sont édifiées. Autrement dit, l’acquéreur devient propriétaire du bâti, mais pas du terrain, qui reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire (OFS).
Cette séparation permet de réduire considérablement le coût d’acquisition du logement pour les ménages éligibles et favorise ainsi l’accès à la propriété pour ceux-ci. De plus, le BRS encadre l’évolution du prix de revente des logements afin de préserver leur caractère abordable pour les futurs acquéreurs.
Les conditions d’éligibilité au BRS
Pour être éligible au bail réel solidaire, un ménage doit remplir plusieurs conditions, liées principalement à ses ressources et à la localisation du logement :
- Les ressources du ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, fixé en fonction de la composition du foyer et de la zone géographique dans laquelle se situe le logement. Ces plafonds sont les mêmes que ceux appliqués pour l’accession sociale à la propriété (PSLA).
- Le logement doit être situé dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande en logements est supérieure à l’offre, comme les zones A, Abis et B1 définies par le dispositif Pinel.
- Le ménage doit occuper le logement à titre de résidence principale et ne peut pas le louer ou le céder pendant une durée minimale fixée par l’OFS, généralement 15 ans.
Le processus d’acquisition d’un logement en BRS
L’acquisition d’un logement en bail réel solidaire se déroule en deux étapes :
- Signature d’un contrat de bail réel solidaire avec l’OFS : ce contrat, d’une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans, octroie au ménage un droit réel sur le bâti. En contrepartie, il s’engage à verser une redevance foncière mensuelle à l’OFS, dont le montant est généralement modeste.
- Achat du logement auprès du promoteur immobilier ou de l’ancien propriétaire : une fois le contrat BRS signé, le ménage peut procéder à l’acquisition du bâti. Le prix de vente est encadré par l’OFS et ne peut excéder un certain plafond, fixé en fonction des caractéristiques du logement et de la zone géographique.
À noter que les logements acquis en BRS sont éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) et peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit, sous certaines conditions.
Les spécificités du BRS en matière de revente
La revente d’un logement acquis en bail réel solidaire est encadrée afin de préserver son caractère abordable pour les futurs acquéreurs. Ainsi, la plus-value réalisée lors de la cession du logement est partagée entre le vendeur et l’OFS, selon un pourcentage fixé dans le contrat BRS. De plus, l’OFS dispose d’un droit de préemption en cas de revente du logement.
Ces dispositions permettent de limiter la spéculation immobilière et d’assurer la pérennité du dispositif BRS dans le temps.
Le bail réel solidaire apparaît donc comme une solution intéressante pour les ménages modestes souhaitant accéder à la propriété dans des zones tendues. Ses conditions d’éligibilité garantissent un accès équitable au dispositif, tandis que son fonctionnement assure la préservation du caractère abordable des logements concernés.