Face à la crise du logement et à l’augmentation des loyers dans certaines agglomérations françaises, l’encadrement des loyers a été instauré en 2014 dans le cadre de la loi ALUR. Ce dispositif vise à réguler les prix de location dans les zones dites tendues, où la demande de logements est particulièrement forte. Décryptage du fonctionnement et des enjeux de cette mesure.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure gouvernementale qui a pour objectif de limiter la hausse des loyers dans les zones où le marché immobilier est déséquilibré. Il s’agit principalement des grandes agglomérations et de leur périphérie, où la demande locative est très importante et l’offre insuffisante. Dans ces zones dites tendues, les prix de location peuvent atteindre des niveaux très élevés, rendant difficiles l’accès au logement pour de nombreux ménages. L’encadrement des loyers vise donc à protéger les locataires tout en incitant les propriétaires à louer leurs biens.
Comment fonctionne le dispositif ?
L’encadrement des loyers s’applique uniquement aux nouveaux contrats de location (vide ou meublée) signés depuis le 1er août 2015 dans certaines agglomérations situées en zone tendue. Le dispositif est fondé sur la détermination d’un loyer de référence, fixé par un arrêté préfectoral en fonction des caractéristiques du logement (surface, nombre de pièces, année de construction) et de sa localisation. Ce loyer de référence sert de base pour déterminer le loyer maximum autorisé : il ne peut pas être supérieur à 20% au-dessus du loyer de référence majoré.
Le dispositif prévoit également un complément de loyer pour les logements présentant des caractéristiques particulières justifiant un loyer plus élevé que le plafond autorisé. Ce complément doit être motivé et précisé dans le contrat de location, et le locataire peut contester son montant devant la commission départementale de conciliation en cas de désaccord.
Quelles sont les zones concernées ?
L’encadrement des loyers s’applique dans les agglomérations situées en zone tendue, c’est-à-dire celles où la demande locative est très importante et l’offre insuffisante. La liste des communes concernées est fixée par décret et comprend notamment Paris, Lille, Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Bordeaux.
Il est à noter que certaines villes ont choisi de mettre en place leur propre dispositif d’encadrement des loyers, comme c’est le cas à Paris depuis 2015 avec la mise en place du dispositif « Paris Rents ». Ce dispositif, qui s’applique également aux communes de la petite couronne parisienne, prévoit des loyers de référence spécifiques pour chaque quartier de la capitale et un plafonnement des loyers plus strict qu’au niveau national.
Quels sont les effets de l’encadrement des loyers ?
Depuis sa mise en place, l’encadrement des loyers fait l’objet de débats sur son efficacité. Selon certains observateurs, le dispositif aurait permis de freiner la hausse des loyers dans les zones concernées et d’améliorer l’accès au logement pour les ménages modestes. D’autres estiment que l’encadrement des loyers n’a pas eu d’effet significatif sur les prix, notamment à Paris où les loyers restent très élevés malgré le dispositif « Paris Rents ».
Certains propriétaires ont également critiqué le dispositif, arguant qu’il décourageait l’investissement locatif et incitait à la rétention de logements vacants. Face à ces critiques, le gouvernement a annoncé en 2018 une réforme de l’encadrement des loyers, avec notamment la possibilité pour les communes volontaires d’expérimenter un encadrement renforcé pour une durée limitée.
Quel bilan pour le dispositif ?
Il est encore trop tôt pour dresser un bilan définitif de l’encadrement des loyers en France, compte tenu des différences entre les villes et du caractère évolutif du dispositif. Néanmoins, plusieurs études ont montré que l’encadrement des loyers a eu un effet modéré sur la hausse des loyers dans les zones tendues, même si cette hausse reste importante dans certaines agglomérations.
La réforme annoncée par le gouvernement et les expérimentations locales pourront sans doute permettre d’améliorer l’efficacité du dispositif et de mieux cibler les situations où il est nécessaire de protéger les locataires face à des loyers excessifs. En attendant, l’encadrement des loyers reste un outil important pour réguler le marché locatif et favoriser l’accès au logement pour tous.